恶意串通订立的房屋买卖合同效力及实践操作
来源：成都律师婚姻法援网 作者：陈元果律师 时间：2018-01-17
【裁判要点】
恶意串通订立的房屋买卖合同效力及实践操作
出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。
【案例介绍】
恶意串通订立的房屋买卖合同效力
郭某某与敖某在2000年签订了房屋买卖合同，敖某把自己的房屋一套出卖给郭某某。合同签订后，郭某某按约定把购房款给付敖某，敖某也把房屋的产权证等交付郭某某，郭某某在购房后就一直居住在该房屋内至今。由于敖某拒绝配合郭某某办理房屋过户手续，郭某某在2014年3月向人民法院起诉，要求敖某配合办理过户手续。在诉讼过程中，敖某到主管部门办理了原房产证的遗失，并补办了房产证，后与妻子刘某某一起与敖某的姐夫古某某签订房屋买卖合同，将房屋卖给古某某并办理了过户手续。从敖某申请办理房产证遗失到将房屋过户给古某某仅有10多天时间，双方约定的购房款也远低于市场价格。由于房屋已过户给古某某，敖某不再具有对房屋的处分权。2014年6月，郭某某向人民法院起诉，要求确认敖某、刘某某、古某某三人签订的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至敖某名下。
人民法院经审理后，认为郭某某在购房居住后十余年一直相安无事，直到郭某某起诉要求敖某办理房屋过户后，敖某申请办理房产证遗失并补办房产证的行为具有主观上的恶意。从敖某申请房产证遗失到将房屋过户给古某某仅有10多天时间，而且敖某、刘某某与古某某约定的购房款远远低于市场价格，古某某在购房前既未对房屋进行实地查看，双方交易也没有资金往来的依据。敖某、刘某某与古某某签订、履行合同的行为存在许多不符合房屋交易通常做法之处，且双方的行为导致郭某某无法办理房屋过户，损害了郭某某的利益，构成恶意串通，遂判决敖某、刘某某与古某某签订的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至敖某名下。
古某某不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，五中院日前作出驳回上诉维持原判的二审判决。
【律师说法】
成都知名离婚律师陈元果：
恶意串通订立的房屋买卖合同效力及实践操作
恶意串通行为又称做恶意通谋行为，是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。具体表现为：串通掩盖事实真相，在应价过程中串通一气，有意压价，损害委托人的利益。
通过对恶意串通含义的分析可以看出，恶意串通是当事人的主观心理状态。直接判断行为人的主观心理状态是很困难的，当行为人可以隐瞒其真实心理时，难度则更大。诉讼中，当事人为了自身利益，故意歪曲事实，隐瞒自己真实意图的现象屡见不鲜，法官需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下，出卖人在将房屋出售后又二卖给他人的行为本身就具有恶意，因此，关键在于对后一买受人主观心理的判断。通过对类型化案件的反复推理和归纳总结，我们认为，就“一房二卖”的情况而言，判断双方是否存在恶意串通，应综合考虑以下两个方面：
1.“后买受人”是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。因此，判断交易是否真实，可以从考察“后买受人”是否实地看房、是否核实了房屋权属状况、房屋现居住使用状况等角度人手。
2．“后买受人”是否实际支付了合理对价。首先应考察合同约定价格与市场价格间是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则可能存在恶意串通。若无显著差异，仍应进一步考察“后买受人”是否涉及履行了付款义务。需要指出的是，与一般合同纠纷不同，此类纠纷中，由于双方之间可能存在串通，因而仅凭出卖人出具的收条不足以证明付款情况，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。
此外，还要注意“后买受人”与出卖人之间是否存在特殊关系。恶意串通多发生在相互熟识的人之间。因此当“后买受人”与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系或有其他生意往来时，恶意串通发生的可能性就相对较大。需要注意的是，这种特殊关系通常是很难被察知的，除非必要，当事人大多也不会主动承认这种特殊关系的存在。因此，需要审判员在庭审中时刻注意，不放过蛛丝马迹。
【实践操作】
恶意串通订立的房屋买卖合同效力及实践操作
1、无效请求权行使的条件
该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。卖方的恶意是不言自明的，关键是在后买方是否与卖方恶意串通。许多情况下，在后买方很可能根本就没有恶意，更谈不上与卖方恶意串通了。如果明知该房属于重复销售，理智的在后买方完全可以另觅他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。
2、当事人的确定
以出卖人和第三人为共同被告
3、诉讼请求的确定
请求判令出卖人和第三人签订的合同无效，没有疑问。但是：能否同时请求出卖人继续履行出卖人与买受人签订的合同并承担违约责任或者同时请求涉案房产权属属于买受人呢？
A能否同时请求出卖人继续履行出卖人与买受人签订的合同并承担违约责任？
有人认为，该请求是基于出卖人与买受人签订的合同，属于另一法律关系，不应在本案中处理。本人认为，该请求可以作为诉讼请求。原因在于:第一，买受人提起确认无效之诉的根本目的在于出卖人履行与买受人签订的合同；第二，两份合同指向的标的物是一致的；第三，一旦后合同被确认无效，前合同存在履行的客观条件；第四，可以节约司法资源。
B能否同时请求涉案房产权属属于买受人
不能，第一，买受人依法享有的债权请求权，不享有物权请求权；第二，第三人已经取得讼争房产的房屋权证，在该权证未经法定程序撤销的情况下，法院无权处理。
4、恶意串通的认定
是否恶意串通，买受人应提供相应的证据，但可适用推定规则。
实践中常见的恶意串通情形有:第三人是出卖人或出卖人高管的近亲属，第三人以明显不合理的价格购买。
5、后合同被确认无效的后期操作
（1）买受人可以向房产主管部门申请撤销涉案房产的登记。
《房屋登记办法》及湖南省的实施细则均规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房地产主管部门可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
（2）如果出卖人不履行前合同，而法院又对“请求出卖人继续履行出卖人与买受人签订的合同并承担违约责任”的诉讼请求不作处理，则可以起诉出卖人履行合同并承担违约责任。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
