恋爱投资房产如何确定权利归属
来源：成都律师婚姻法援网 作者：陈元果律师 时间：2018-09-17 
如今许多年轻人在结婚之前往往就会共同买房，一旦分手就牵涉财产分割问题。
与离婚不同的是，男女婚前恋爱甚至同居，分手后的财产分割不能适用婚姻法，只能依照一般民事关系来处理，有时财产问题更难分清。
因此，恋爱期的男女对财产归属最好还是加以明确，免得日后因为分财产引发纠纷而进一步伤害感情。恋爱投资房产如何确定权利归属？
【案例一】
单方出资登记对方名
闫丽和吕刚是在2006年相恋的，恋爱后不久，吕刚和闫丽的父亲老闫就已经按风俗互相称呼“岳父”和“女婿”。老闫说，他和老伴看到吕刚第一面就觉得不是很满意，但考虑到女儿喜欢，他们也没有多说。
也就是在那年，吕刚提出了要和女友的父亲老闫一起买房的建议。
老闫说，当时吕刚和他达成口头约定，两人一起买房，由老闫支付首付，每月2300多元的贷款则由两人轮流还，即第一年由老闫还，第二年由吕刚还，以此类推。恋爱投资房产如何确定权利归属？
老闫说，当时看中的那套房每平方米不到6000元，总价50多万，而房子登记的是吕刚的名字。
“就把他当成是一家人了，没有想太多。”老闫说。随后，按照约定，老闫就开始偿还贷款。2008年春节，闫丽和吕刚在女方老家办了订婚酒，但是两人没有办理结婚登记。
然而有件事让老闫非常郁闷，他发现购房后，吕刚对闫丽的态度发生了变化，“买房之前两人挺好的，买房后两人就经常吵架了”。虽然争吵较为频繁，但闫丽和吕刚在2008年底还是做出决定，准备去领结婚证。
就在这时，不幸的事情发生了。
婚前检查结果显示，闫丽被查出有重病，吕刚认为闫丽明知自己患有重病，却一直隐瞒是存心欺骗他，于是向闫丽提出分手。而闫丽也认为吕刚不是很可靠，心灰意冷后同意分手。
分手时，两人此前购买的那套房子已经升值几十万元。这套房子成了摆在闫丽和父亲面前的“烫手山芋”，因为买房时在开发商那登记的是吕刚的名字，吕刚就成了那套房子唯一的产权人。
无奈，老闫向法院提起诉讼，请求确认这套房子是双方一起购买的。然而在法庭上，吕刚声称房子是自己当时向老闫借钱买的，而不是两人一起购买的。恋爱投资房产如何确定权利归属？
由于闫丽和老闫没有留下可以支持自己诉求的证据，只有几张汇款凭证，没有借据，也无法证明这笔钱是借款。
最终，法院没有支持老闫的诉讼请求。
之后，老闫再次向法院提起诉讼，要求吕刚偿还借款146100元，这笔款项就是他付出的首付款和之后一年多的月供。恋爱投资房产如何确定权利归属？
最终经法院调解，吕刚同意归还老闫11万余元。
【案例二】
合买房分手惹纠纷
张鹏和李艳原本是一对恋人，毕业后便在一起居住。为了能有个属于自己的幸福小窝，两人征得双方家长同意，打算购房结婚。
2007年初，张鹏和李艳看中了一套商品房，并以两人名义与开发商签订了商品房买卖合同。房屋总价63万，购房前，张鹏支付了1万元定金和7万元预付款，签约当天，两人又一起付了12万元房款。恋爱投资房产如何确定权利归属？
按照合同，剩余43万元房款由两人一起向银行申请贷款。在办理银行按揭贷款时，银行方面发现张鹏有不良信用记录，因此无法向其贷款。
为了不影响买房，张鹏出具了一份“放弃房屋购买权”的书面声明，李艳也跟开发商签订了补充协议，删除了预购人一栏中张鹏的名字。之后，李艳以自己的名义申请了贷款，并按期偿还。
然而，房屋还没交付，两人的感情就走到了尽头。2009年，张鹏提出分手，并且很快找到新女友，投入了新生活。也许是因为房子还没产权证，抑或是感觉对不起李艳，当时，张鹏并没有提出分割房产。
转眼到了2010年，李艳拿到房子并取得了房产证。她不愿住进这套让她伤心的房子，于是一拿到房产证就转手卖了房。
消息传到张鹏那里，张鹏思来想去觉得事情的结果不应该是这样，于是他联系到李艳要求分割售房款，对此，李艳坚决不同意。她说这房子是自己一人的，跟张鹏没关系，只同意返还1万元购房定金。协商无果后，张鹏告到了法院。
恋爱投资房产如何确定权利归属？在法院的审理过程中，张鹏表示，这套房产是他跟李艳一起看中的，后来他不仅参与了签订合同，也参与了付首付款和还贷款。尽管在此期间他为了方便贷款做出“放弃房屋购买权”的声明，但这并不改变他是实际购房人的事实。现在房屋已经出售，他要求李艳返还他支付的购房款合计15万元并补偿增值利润15万元。
可李艳坚决不同意，在她看来，张鹏既已放弃房屋购买权，这套房屋就跟他没了任何关系，她只同意按照债务关系返还张鹏支付的房款。
恋爱投资房产如何确定权利归属？法院认为，张鹏在购房过程中已经明确放弃购买该房屋产权，并且房屋所有权登记在李艳一人名下，根据物权法的规定，该房屋归李艳一人所有，房屋出售后产生的增值利润，理所当然也归李艳个人所有。但是张鹏先前支付的购房款，只要有证据支持，李艳都应当予以返还。经查，张鹏主张的购房款中有据可查的有13万元，法院判决李艳返还这笔钱并按照银行同期贷款利率支付利息。
【律师说法】
成都离婚律师陈元果：
共同出资最好联名
恋爱投资房产如何确定权利归属？恋爱期间购买的房屋，一般来说，登记在谁名下就归谁所有。如果登记在双方名下，则按照共有财产进行分割。如果房子登记在男方名下，但女方也出资了，那么分手时，房屋所有权归男方，但男方应当返还女方出资。这里有个前提，即女方有充分的证据证明自己支付了房款，如果没有证据，也很难得到保障。
情侣婚前购房最好采用“联名”方式,也就是把两个人的名字都写到房产证上，还可以对各自所有的产权比例作出明确约定。如果没有约定或者约定不明，一方又无法证明自己当时的出资，则应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额。
确实出于某种原因只能写一个人名字的，双方更需要立下书面的协议，写清楚双方系共同购房以及各自的出资比例和相应的产权份额。
“同居”也难确保财产
面对目前离婚率居高不下的现状，很多年轻人开始“试婚”，既可以享受恋爱的感觉，又不用受到婚姻的束缚。
那么，在同居期间两人之间的财产关系是否受法律的保护呢？恋爱投资房产如何确定权利归属？
同居期间双方购置的财产可按共有财产处理。最高人民法院在1989年11月21日做出的 《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》中规定：解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产要按一般共有财产处理。
也就是说，如果是在同居期间共同购买的房子，即使登记在一方名下，也可以作为双方的共有财产处理。
这是不是就意味着同居男女们可以松一口气了呢？其实不然，因为同居关系难以认定。
依据我国婚姻法的规定，同居关系是指男女双方未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活。
司法实践中，要证明双方已经对外以“夫妻名义”持续、稳定地共同生活是比较困难的，不仅要证明生活上的持续共同居住、经济上的混同，还要证明周围的群众认为双方是“夫妻”，需要大量的证据才能使法官确信双方属于同居关系。
因此，同居关系的证明难度比较大，由此带来的诉讼风险也较大，如不能证明同居关系，房产处理上也只能按照上面谈到的一般恋爱关系的财产来处理。
正如同居关系本身一样，法律对其保护也处在“虽有但难以实现”的尴尬境地，选择同居的恋人们在购置房产时，也最好订立约定明确的协议并保留好相关的出资凭证。
“恋爱财产”难分清
恋爱投资房产如何确定权利归属？恋爱期间的财产关系与夫妻共同财产关系不同，并不受到法律的特别保护。依照我国物权法的相关规定，如没有明确的约定，房屋产权应归产权登记人所有。因此，即使老闫出钱又还贷，但因为房产证上只有吕刚的名字，老闫又拿不出有明确约定的产权共有协议，所以只能将一套值钱的房产拱手让人。
目前社会上，像闫丽这样恋人共同买房并非个别现象，绝大部分人认为恋人间买房不必太计较，谈钱会伤感情。这在最初双方谈婚论嫁的时候，自然没有什么问题，但等到分手之时，却不得不面临着有理说不清的窘境。
注意留存投资证据
目前，情侣之间为准备结婚共同出资购房引发的纠纷越来越多。恋爱投资房产如何确定权利归属？
面对此类纠纷，法院可以通过房产证、购房合同等证据材料直接确定共有份额。
但是，由于恋人之间的特殊关系，在合作买房时往往存在实际出资额与证据记载份额不符的情况。可能是由一方或双方父母首付，当事人按月共同偿还贷款，也可能是现实中是双方共同首付，只是名义上由一方独自偿还贷款……
在对方仅是口头抗辩、无法提供事实证据情况下，可能会导致法院的裁判结果存在较大差距。
因此，未婚恋人共同买房一定要慎之又慎。
首先，依据实际情况进行署名。
签合同和办房产证中间的间隔比较长，在产权证取得前，如没有另外的协议约定，一般区分共同财产是以实际购房人，也就是签订购房合同以及付款人为准。
恋爱投资房产如何确定权利归属？如买房者是共同置业，购房合同最好写两个人的名字；如是自己买房，最好只写自己的名字。
其次，婚前财产如数额较大，最好事先公证。
结婚前，男女双方可以依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。
最后，父母赞助最好留下凭证。
很多年轻人所置的房产，实际上用的是父母的积蓄。如果觉得有必要，每一笔资金都应留下收条和借条，来证明自己房款的真正来源是父母而非自己或其他人。
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