限购令下，夫妻一方为购房签署放弃产权声明，应如何理解及防范风险
来源：成都律师婚姻法援网 作者：陈元果律师 时间：2018-03-13摘要: 最近，突然关于成都限购之下，夫妻共同购房要求不具备资格一方签署放弃产权声明的相关咨询突然多了起来，大抵是各种中介关于放弃产权的通知充斥各种群，“放弃产权”、“公证”、“共同还贷”等词语充满眼球，大家不 ...
一
问题之缘起
最近，突然关于成都限购之下，夫妻共同购房要求不具备资格一方签署放弃产权声明的相关咨询突然多了起来，大抵是各种中介关于放弃产权的通知充斥各种群，“放弃产权”、“公证”、“共同还贷”等词语充满眼球，大家不免困惑及不安。
与此同时，成都的房市正如火如荼，女朋友发来一篇《疯狂！狗年第一盘2万人抢两百套房，1%中签率再创记录！》的文章，让我顿时觉得去年能在暴风雨中购得一处住房，简直幸福值爆棚，必须感谢我女朋友还有其家人的关心理解支持，这个是真心的，同时，顿觉摇号大军中，彼此相去不远，皆为身在蓉城的天涯沦落人，希望人艰不拆，相互扶助吧。这篇文章中有网友戏称能在两万个摇号者中购得房屋的肯定上辈子拯救了地球，相信因果轮回的我，深以为然。
抱着“我为人人，人人为不为我”随你的态度，觉得有必要厘清相关法律问题，毕竟此生作为修行人，很有必要广结善缘，为明白易懂，故不再如法律文书般复杂罗列或深入分析，只大处陈述明白，也显得亲切些，不是么？
通知内容大略是：接房管局通知，从2018年1月1日起，登记产权谁有购房资格就只能上谁的产权，不能再以夫妻联名方式共同上产权，银行贷款要求夫妻双方必须共同贷款，那么不符合资格那一方就必须出具放弃产权公证书，在公证处做公证，切记公积金有他们自己特有的模板不能随意使用外面模板，成都房管局和各区房管局一样政策。
二
究竟是啥样的通知，让我们惶惑不已
《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》
《关于落实我市住房限购政策的具体操作规则》
与此同时，找到了名为《关于落实我市住房限购政策的具体操作规则》，但并未在官网上找到，内容真伪存疑，估计是内部通知，才未在官网上发文。
内容其中有一条是“夫妻仅一方符合限购政策的，不得以共有方式购买房屋”。
三
如何理解“不得以共有方式购买房屋”
“夫妻仅一方符合限购政策的，不得以共有方式购买房屋”的表述有点模糊，问题来了，按照字面理解，不得以共有方式购买即购买人只能登记为符合限购政策的一方，那另外一方是不能拥有产权？还是不能登记为产权人？甚至必须签署放弃产权的声明并公证？不得以共有购买是否等于不得以共有方式所有？
依据我国婚姻法夫妻关系存续期间一方或者双方取得的财产都是共同财产，同时该规定只是一个内部操作规定，并未对外公布，是否称得上其他规范性文件还需要考究，因为法律法规有严格的次序，最大莫过宪法，其次法律及人大颁布的立法解释、依次则是行政法规、规章、地方立法及规章，其他规范性文件。故对于民事主体财产权利设定、取得、变更等重大事项，一般的规范性文件无权在法律法规、立法解释、司法解释、规章之外创立规则。
所以我的理解是：该规则只是说不符合限购政策的一方不能登记为购买人，即产权证只能登记为符合限购政策的一方或双方。
众所周知的是，夫妻共同购房，可以选择将房屋登记在一方或者双方名下，仔细考虑，其实与过去相比较，这个规则只是让我们少了一种登记选择。
如过去未出台该规定的，则可以选择：登记在A名下，登记在B名下，登记在AB名下。现在出台规定后，假定其中A不符合限购政策，那只能登记B名下，只是影响登记形式，并不影响共同财产的认定。
因此：夫妻共同财产的认定，应当严格按照婚姻法及其司法解释来进行，与限购令无关，当然，如果签署了放弃产权声明或夫妻财产约定的则存在相应风险。
四
政策不明确，如何规避购房风险
政策不明确，贷款机构基于风险规避，需要不具备购房资格一方签署放弃产权且共同还贷的声明，甚至政府机构有意通过此方式打击通过“假结婚”来变相规避限购令的情形。
当然这仅仅是我个人的理解，正是因为《规定》内容不够具体明确，存在多种解读版本，且官方未给出最终说明，贷款机构肯定需要夫妻双方来偿还贷款，确保债权安全，但是问题是限购方并未登记在产权证之上，是否继续享有产权存在不确定性，即可能不享有产权（我的解读依然是登记一方名下不影响夫妻共同财产认定，但签署了放弃产权声明则不一定），限购方可能实际上承担着夫妻共同债务即银行按揭，但却不享有共同财产即所购房屋，存在权利义务的失衡。
因此贷款机构面临着限购方可能的撤销权或其他风险，作为交易优势方，利用优势地位，让被限购方出具放弃产权及共同还贷声明则可以规避此类风险。
当然，也许政府机构可利用此打击通过“假结婚”规避限购令的，签署产权放弃声明后，至少增加了履行成本及更多繁杂的手续。
五
对于限购一方而言，签署声明且公证后，其最大的法律风险其实在于离婚时共同财产的认定及分割
如未签署放弃产权声明，也未实行夫妻分别财产所有制的，无论房屋是登记在夫妻哪一方名下，均不影响将婚内购买房屋认定为夫妻共同财产。
但签署了则不然，存在相应法律风险，因为我国婚姻法允许夫妻双方就婚内取得财产进行约定，限购方所签署的放弃产权声明很有可能被认定为夫妻财产约定，又加之是公证的，如双方离婚时，对方拿出你亲笔签署的放弃产权公证，而你又无法举出充分证据推翻这一公证及声明，则对你极为不利。
ps:《婚姻法》第十七条【夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十九条【夫妻财产约定】夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）的补充规定
第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
六
如何心安
其实，如果夫妻双方离婚时就限购房屋归属发生争议的，司法实践中，法官及律师都会严格按照婚姻法及其司法解释来认定共同财产的，即使一方举出另一方为购房所签署的放弃产权声明公证书，法官也会综合考虑限购之背景、共同购房之目的及合意、是否为婚内取得等综合认定，而非单独凭借公证书这一孤证来认定，总要推究背后双方真实意思表示。
但问题是，不怕一万，就怕万一，万一您作为限购方像《红楼梦》中香菱碰到“葫芦僧判葫芦案”可如何是好，毕竟房屋可谓都市中安身立民之所在，万一放弃产权被认定为真实意思，该当如何。
为保完全，使汝心安，律师建议：夫妻双方最好再重新签署一份声明或协议，共同确认此前您签署的放弃产权共同还贷之声明及公证文书仅为限购令下购房不得已而为之，并非双方真实意思表示，所购房屋系双方共同出资购买，并以共同财产还贷，为双方共同所有，同时，需要产权登记方郑重声明并承诺，无论限购方所签署之声明及相关公证是否有效，都不影响所购房屋为共同所有的认定，如认定为有效，则该方愿意立即将所购房屋之一半产权无条件赠与限购方。
当然，如果能将该协议进行公证，最好不过了。
七
总结
限购令本身无法改变我国现有婚姻法中的财产制度；
离婚时，法官及律师们都不会机械、孤立理解限购方的放弃产权声明；
为保妥善，建议夫妻双方签署协议，明确权利义务，最好公证，如能心安，彼此何乐不为呢？
（作者：马飞飞）
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