夫妻一方擅自将房屋卖给第三人有效吗
来源：成都律师婚姻法援网 作者：陈元果律师 时间：2014-08-22
【案情介绍】
夫妻一方擅自将房屋卖给第三人有效吗？甄女士和吴先生于2008年结婚，婚后二人在成都市双流县购买了一套住房，该房屋登记在甄女士名下。2012年，甄女士和丈夫常因琐事发生矛盾，二人感情出现裂痕。在又一次争吵之后，甄女士将丈夫诉至双流县人民法院，要求离婚。后经法庭调解，二人握手言和未离婚。2013年，甄女士又将丈夫诉至法院，这次坚决要求和丈夫离婚。
庭审中，吴先生竟意外得知，一年前，妻子未征求他的意见，就偷偷将位于双流县的房子以50万元低价转让给了他人。于是，吴先生将甄女士诉至法院，要求解除该房屋转让合同。因吴先生不懂法律，经过朋友介绍，委托成都知名离婚律师 陈元果代理此案。夫妻一方擅自将房屋卖给第三人有效吗？
【亲办过程】
陈律师接受委托后，根据调查，吴先生夫妇的房屋在当地市价为70万元左右，甄女士卖房的对像是她的远房表亲石某，石某在购买该房时，直接交的房款之后就办理过户手续，在此过程中没有去实地考察过房屋状况。
【审判结果】
经过法院审理，认定甄女士与石某签订的房屋转让合同无效。
【以案说法】
夫妻一方擅自将房屋卖给第三人有效吗？陈律师认为，夫妻任何一方处分重大共同财产时，应当取得另一方同意，如果在对方未同意认可的情况下，擅自卖房可能会面临买卖合同无效的后果。但如果第三人支付了相应的对价，并且进行了相应的房屋产权变更登记的话，则符合法律上的善意取得制度，即使配偶一方不知情，买卖合同也会被认定为有效，第三人可以取得房屋所有权，而配偶一方只能依据买卖合同要求分割卖房的合同价款。此立法主旨在于保护善意第三人的目的，但如果第三人明知配偶一方不同意卖房仍进行买卖的，或者以明显不合理的低价购得房产，将不构成善意第三人不适用善意取得制度，买卖合同无效。
什么是“善意取得”？善意取得须符合下列条件：1.让与人为无处分权人；2.受让人取得财产时出于善意；3.支付了合理对价；4.受让人占有了受让财产或已依法登记。司法实践中，可以考虑如下因素判断受让人是否善意，即交易时转让的价格高低；交易的场所和环境；转让人在交易时是否形迹可疑；受让人是否询问过夫妻另一方意见；转让人与受让人之间是否具有亲属关系。
夫妻一方擅自将房屋卖给第三人有效吗？本案中，石某以明显不合理的低价购得房产，法院认为吴某不是善意取得房产，因此买卖合同无效。
陈律师温馨提醒：
1、建议夫妻购房后在办理房产证时署双方的名字，能最大限度杜绝单方私自出售房屋对自己造成重大损失。
2、 如果夫妻是在诉讼过程中擅自卖房，可能还涉及转移财产，在分割共同财产时有不分或少分财产的法律分险。
